รีวิว ESTELLA โคราช 2026: บ้านเดี่ยวบ้านอยู่สบาย จอหอ-บายพาส

EN · ภาษาไทย

ESTELLA (เอสเธลล่า) โคราชคืออะไรในปี 2569

ESTELLA (เอสเธลล่า) คือโครงการบ้านเดี่ยว 382 หลังในเขตจอหอ-บายพาสของนครราชสีมา พัฒนาโดยบ้านอยู่สบาย (U-Sabai) ภายใต้ บริษัท โชควิวัฒน์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด และอยู่ในช่วงเปิดขาย (U-Sabai projects page) ราคาเริ่ม 1.99 ล้านบาทสำหรับแบบชั้นเดียวระดับเริ่มต้น ไปจนถึง 6.0 ล้านบาทสำหรับแบบสองชั้นขนาดใหญ่ที่สุด โดยแต่ละหลังส่งมอบบนแปลงที่ดินจดทะเบียนรายแปลง

โครงการตั้งอยู่บนแนวโค้งตะวันออกของถนนวงแหวนมิตรภาพบายพาส ที่อำเภอจอหอบรรจบกับถนนวงแหวนรอบนอกของโคราช บ้านอยู่สบายวาง ESTELLA เป็นโครงการต่อยอดเชิงดีไซน์ของโครงการจอหอ-บายพาสรุ่นก่อนของบริษัท ด้วยสถาปัตยกรรมสไตล์นอร์ดิก หลังคาทรงปั้นหยา และความสูงเพดานตั้งแต่ 3 เมตรมาตรฐาน ไปจนถึงโถงเปิดโล่ง 6 เมตรในแบบบ้านระดับบน โครงการนี้เป็น 1 ใน 3 โครงการของบ้านอยู่สบายที่กำลังเปิดขายควบคู่กับ THE VELA ในหัวทะเล และ THE ASPECT บนถนนจอหอ-บายพาส

สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ กรอบกฎหมายเหมือนกับบ้านเดี่ยวของไทยทุกหลัง คือ กรรมสิทธิ์ที่ดินในเชิงโครงสร้างไม่มีให้บุคคลต่างชาติถือแบบฟรีโฮลด์ ช่องทางและข้อแลกครอบคลุมโดยละเอียดในส่วนของผู้ซื้อชาวต่างชาติด้านล่าง

ESTELLA ตั้งอยู่ที่ใด

ESTELLA ครอบครองที่ดินบนแนวถนนจอหอ-บายพาสฝั่งตะวันออกของใจกลางนครราชสีมา ให้บริการโดยถนนวงแหวนรอบนอกของโคราชและทางหลวงมิตรภาพหมายเลข 2 (U-Sabai projects page) เขตจอหอ-บายพาสคือระเบียงเติบโตรองทางตะวันออกเฉียงเหนือของเมือง แตกต่างจากเขตหัวทะเลทางตะวันตกเฉียงใต้ที่ THE VELA, THE HARMONIZE และ THE ABSOLUTE ของบ้านอยู่สบายตั้งอยู่

ข้อเท็จจริงด้านทำเล 3 ประการที่สำคัญต่อผู้ซื้อ

1. การเข้าถึงทางหลวง ถนนจอหอ-บายพาสเชื่อมโครงการกับทางหลวงมิตรภาพหมายเลข 2 ซึ่งเป็นถนนสายหลักของระเบียงกรุงเทพ-โคราช-หนองคาย โดยไม่ต้องเข้าผ่านเทศบาลโคราชใจกลาง
2. ระยะห่างจากใจกลางเมือง เขตจอหอตั้งอยู่ห่างจากใจกลางโคราช (Klang Plaza, MCC Hall, Terminal 21 Korat) ประมาณ 6 ถึง 10 กิโลเมตร ขึ้นอยู่กับตำแหน่งแปลงในโครงการ
3. สำนักงานขายยึดโยง สำนักงานขายจอหอ-บายพาสของบ้านอยู่สบายสำหรับ ESTELLA คือสำนักงานขาย THE ASPECT บนถนนบายพาส ตำบลจอหอ โทรศัพท์ 044-280-334 สำนักงาน THE ASPECT รับการสอบถามของ ESTELLA, THE ASPECT และ SYMBOLIC

ผู้ซื้อควรถือว่าระยะจากสำนักงานขายเป็นตัวแทนการทำงานของการบริการหลังการขาย คือ สำนักงานขาย 2 แห่งของบ้านอยู่สบาย (หัวทะเลและจอหอ-บายพาส) ดูแลการส่งมอบ การตรวจซ่อม และการรับประกันโครงสร้าง 5 ปีภายในเขตของตนเอง

ส่วนผสมยูนิตและราคาที่ ESTELLA

ESTELLA มีบ้านเดี่ยวทั้งแบบชั้นเดียวและสองชั้นบนแปลงที่ดินจดทะเบียนรายแปลง ราคาเริ่มต้น 1.99 ล้านบาท และสูงสุด 6.0 ล้านบาทสำหรับแบบสองชั้นขนาดใหญ่ที่สุด (U-Sabai projects page) แบบบ้านที่เปิดเผยใน ESTELLA ตามรายการของบ้านอยู่สบายมีดังนี้

ระดับแบบบ้าน	ประเภท	ราคาเริ่มต้น (บาท)
ชั้นเดียวระดับเริ่มต้น	3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ 1-2 ที่จอดรถ	1.99 ล้าน - 2.4 ล้าน
ชั้นเดียวระดับกลาง	3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ 2 ที่จอดรถ	2.4 ล้าน - 3.0 ล้าน
สองชั้นระดับกลาง	3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ 2 ที่จอดรถ	4.0 ล้าน - 4.6 ล้าน
สองชั้นขนาดใหญ่	4 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ 2 ที่จอดรถ	5.0 ล้าน - 5.5 ล้าน
สองชั้นเรือธง	5 ห้องนอน 6 ห้องน้ำ 3 ที่จอดรถ	6.0 ล้าน

ขนาดบ้าน ขนาดที่ดิน (ปกติ 54 ถึง 80 ตารางวา) และแบบแปลนเฉพาะหลังควรยืนยันที่สำนักงานขาย THE ASPECT สำหรับแปลงที่พิจารณา ราคาของบ้านอยู่สบายเผยแพร่เป็นราคาเริ่มต้น ราคาสัญญาสุดท้ายขึ้นกับทิศของแปลง ตำแหน่งในโครงการ และวัสดุที่เลือก

มูลค่าประเมินของธนาคารที่เผยแพร่ควบคู่ข้อมูลแบบบ้านของบ้านอยู่สบายอยู่สูงกว่าราคาเริ่มต้นเล็กน้อยในกรณีส่วนใหญ่ ซึ่งให้จุดอ้างอิงในการต่อรองสัดส่วนเงินกู้ ควรถือว่าตัวเลขการประเมินเป็นค่าประมาณที่ผู้พัฒนาเปิดเผย ไม่ใช่การประเมินอิสระ

คุณภาพการก่อสร้างและประวัติของผู้พัฒนา

บ้านอยู่สบาย (บริษัท โชควิวัฒน์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด) สร้างในโคราชตั้งแต่ปี 2546 และส่งมอบบ้านมากกว่า 4,000+ บ้านให้กับผู้พักอาศัยกว่า 10,000+ ผู้พักอาศัยบนที่ดินพัฒนาแล้วประมาณ 1,000+ ไร่ (U-Sabai about page) นั่นคือการดำเนินงานต่อเนื่อง 23 ปีในตลาดจังหวัดเดียว ซึ่งเป็นความยั่งยืนที่ไม่ค่อยพบในผู้พัฒนาบ้านเดี่ยวของไทยนอกพื้นที่กรุงเทพและปริมณฑล

บริษัทก่อตั้งโดยคุณวิวัฒน์ วัฒนสินศักดิ์ และคุณปรางค์พิชชา ชัยปัทมานนท์ และดำเนินกิจการภายใต้นิติบุคคล บริษัท โชควิวัฒน์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด คำมั่นของแบรนด์บ้านอยู่สบายสม่ำเสมอตลอดพอร์ต คือ “All residents are members of our family” เสริมด้วยรูปแบบการบริการหลังการขายที่สำนักงานขายภูมิภาคชุดเดียวให้บริการเจ้าของตลอดอายุการรับประกัน

ข้อกำหนดมาตรฐานในบ้านของบ้านอยู่สบาย (ยืนยันบนหน้าโครงการ) ครอบคลุม

• ปูหญ้าทั่วแปลง
• ระบบป้องกันปลวกที่ขั้นตอนพื้น
• มุ้งลวดหน้าต่าง
• เคาน์เตอร์ครัวบิวต์อิน
• กระเบื้องลานซักล้าง
• ดิจิทัลดอร์ล็อก
• รับประกันโครงสร้าง 5 ปี
• รับประกันวัสดุสถาปัตยกรรม 1 ปี

เทียบกับสินค้าบ้านเดี่ยวของผู้พัฒนาไทยรายอื่นในช่วง 2 ถึง 6 ล้านบาท การรับประกันโครงสร้าง 5 ปีอยู่ในระดับปลายยาวของเกณฑ์ตลาด (ผู้พัฒนาคู่แข่งส่วนใหญ่ให้ 3 ถึง 5 ปี) ผู้ซื้อควรขอตารางรับประกันเป็นลายลักษณ์อักษรเมื่อลงนามสัญญาซื้อขาย และตรวจสอบโครงสร้างค่านิติบุคคลของพื้นที่ส่วนกลางของโครงการ

โปรไฟล์ผู้พัฒนาฉบับเต็มอยู่ที่ /th/developer/u-sabai/

ช่องทางการถือครองของผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ ESTELLA

คนต่างด้าวไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินแบบฟรีโฮลด์ในประเทศไทยตามประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 มาตรา 86 ซึ่งหมายความว่าผู้ซื้อชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ฟรีโฮลด์ในที่ดินของบ้าน ESTELLA ในชื่อตนเองได้ (Land Code B.E. 2497, Section 86) โควต้าต่างชาติ 49 เปอร์เซ็นต์ของพระราชบัญญัติอาคารชุดไม่ใช้ที่นี่เพราะ ESTELLA เป็นโครงการบ้านเดี่ยว ไม่ใช่ห้องชุด

ช่องทางทางกฎหมาย 3 ข้อมีไว้สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ แต่ละข้อมีข้อแลกที่สำคัญ

1. การเช่าที่ดินจดทะเบียน 30 ปี พร้อมการถือกรรมสิทธิ์ฟรีโฮลด์ในสิ่งปลูกสร้าง ผู้ซื้อจดทะเบียนสัญญาเช่า 30 ปีเหนือแปลงที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 (เพดานตามตัวบทกฎหมายของการเช่าจดทะเบียนของอสังหาริมทรัพย์) และแยกถือกรรมสิทธิ์ฟรีโฮลด์ในตัวบ้านในฐานะสิ่งปลูกสร้างทรัพย์ส่วนบุคคล สัญญาเช่าสามารถร่างพร้อมกลไกการต่อสัญญา แต่บังคับได้ตามตัวบทกฎหมายเฉพาะ 30 ปีแรกเท่านั้น การต่อสัญญาเป็นข้อสัญญาและขึ้นกับผู้ให้เช่าปฏิบัติตาม นี่คือโครงสร้างที่ใช้แพร่หลายและสะอาดที่สุดสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติของบ้านเดี่ยวไทย
2. การสมรสกับคนสัญชาติไทย คู่สมรสไทยถือโฉนดที่ดิน คู่สมรสชาวต่างชาติลงนามคำรับรองต่อสำนักงานที่ดินในการจดทะเบียนยืนยันว่าเงินเป็นทรัพย์สินส่วนตัวของคู่สมรสไทย คู่สมรสชาวต่างชาติไม่มีสิทธิเรียกร้องการถือครองที่ดินตามกฎหมายไทย แม้ว่าอาจมีสิทธิเรียกร้องในทรัพย์สินสมรสเหนือสิ่งปลูกสร้างและส่วนเพิ่มมูลค่า
3. โครงสร้างบริษัทไทย บริษัทจำกัดของไทยที่มีคนไทยถือหุ้นข้างมากสามารถถือที่ดินได้ อย่างไรก็ตาม การใช้ผู้ถือหุ้นนอมินีเพื่อให้ชาวต่างชาติถือที่ดินผ่านบริษัทเป็นสิ่งต้องห้ามตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 มาตรา 35-36 และกรมที่ดินสอบสวนโครงสร้างดังกล่าวอย่างจริงจัง การดำเนินงานของบริษัทไทยที่แท้จริง (มีผู้ถือหุ้นไทยที่มีสิทธิจริงและมีกิจกรรมทางธุรกิจที่พิสูจน์ได้) จำเป็น ทำให้ช่องทางนี้ไม่เหมาะกับการถือครองที่อยู่อาศัยล้วน ๆ

สิ่งที่สำนักงานขายของบ้านอยู่สบายสามารถยืนยันเกี่ยวกับโครงสร้างผู้ซื้อชาวต่างชาติเฉพาะที่ใช้ที่ ESTELLA จนถึงปัจจุบันไม่ได้เผยแพร่ ผู้ซื้อควรยืนยันโดยตรงกับสำนักงานขาย THE ASPECT ที่ 044-280-334 ว่าผู้พัฒนายอมรับเทมเพลตสัญญาเช่าที่ดิน-สิทธิในบ้านอย่างไร ค่าจดทะเบียนสัญญาเช่าเป็นเท่าใด และสำนักงานที่ดินใดดำเนินการจดทะเบียน คำปรึกษาทางกฎหมายของไทยที่เป็นอิสระจำเป็นก่อนลงนามเอกสารจองใด ๆ

สถานะการขายที่ ESTELLA ในปี 2569

ESTELLA อยู่ในการเปิดขายโดยทุกแบบบ้านที่ระบุไว้ 6 แบบพร้อมขาย ทำให้เป็นสต็อกหลักของจอหอ-บายพาสของบ้านอยู่สบายควบคู่กับ THE ASPECT และ SYMBOLIC (U-Sabai projects page) บ้านอยู่สบายไม่เผยแพร่จำนวนยูนิตที่เหลือสำหรับโครงการที่กำลังเปิดขาย ซึ่งบ่งบอกว่าโครงการอยู่ในขั้นการขายที่มีสต็อกกว้างข้ามแบบบ้าน ไม่ใช่ใกล้ขายหมด

ผู้ซื้อที่เทียบเคียงอัตราการซับควรเปรียบเทียบ ESTELLA กับสต็อกของบ้านอยู่สบายที่สำนักงานจอหอ-บายพาสเดียวกัน

• SYMBOLIC (โครงการจอหอ-บายพาสรุ่นเก่า): เหลือ 12 หลัง
• THE ASPECT (โครงการระดับเริ่มต้นของจอหอ-บายพาส): กำลังเปิดขายข้าม 2 แบบบ้านชั้นเดียว

นัย: ESTELLA มีความหลากหลายของแบบบ้านและเพดานราคามากที่สุดในฝั่งจอหอของพอร์ตบ้านอยู่สบาย ทำให้เป็นรายการหลักสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการแบบบ้านสไตล์นอร์ดิก 3 ถึง 5 ห้องนอน

รูปแบบชุมชนและผู้พักอาศัยที่โครงการของบ้านอยู่สบาย

บ้านอยู่สบายวางโครงการของตนรอบคำมั่นของแบรนด์เดียว คือ “All residents are members of our family” รองรับโดยพอร์ตที่ให้บริการผู้พักอาศัยกว่า 10,000+ ผู้พักอาศัยตั้งแต่ปี 2546 (U-Sabai about page) สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติที่วางแผนพักอาศัยเต็มเวลาหรือบางเวลาในโคราช องค์ประกอบเชิงปฏิบัติ 3 ข้อของรูปแบบนั้นสำคัญ

• บริการหลังการขายจุดเดียว เจ้าของ ESTELLA, THE ASPECT และ SYMBOLIC ไปที่สำนักงานขายจอหอ-บายพาสเดียวกัน (สำนักงานขาย THE ASPECT 044-280-334) สำหรับการเรียกรับประกัน การตรวจซ่อม และการสอบถามทั่วไป ทีมพูดภาษาไทยชุดเดียวกันดูแลโครงการตลอดอายุการรับประกัน
• มาตรฐานข้ามโครงการ บ้านอยู่สบายใช้สเปกเชตทั่วไปข้ามพอร์ต (ดิจิทัลดอร์ล็อก รับประกันโครงสร้าง เคาน์เตอร์ครัว ระบบป้องกันปลวก) ซึ่งทำให้บทสนทนาการตรวจซ่อมง่ายขึ้นสำหรับเจ้าของข้ามหลายโครงการ
• โฟกัสระดับภูมิภาค เนื่องจากบ้านอยู่สบายสร้างเฉพาะในนครราชสีมา ทีมไม่ถูกยืดออกข้ามหลายตลาดระดับจังหวัด และผู้บริหารระดับสูงยังคงเข้าถึงได้

สำหรับเจ้าของชาวต่างชาติ นัยเชิงปฏิบัติคือ สภาพคล่องตลาดมือสองและบริการหลังการขายขึ้นกับบ้านอยู่สบายดำเนินการต่อในขนาดปัจจุบัน ประวัติการดำเนินงาน 23 ปีเป็นสัญญาณบวก แต่ไม่ใช่การรับประกัน

ESTELLA เทียบกับโครงการจอหอ-บายพาสอื่น ๆ ของบ้านอยู่สบาย

บนระเบียงจอหอ-บายพาส บ้านอยู่สบายดำเนินงาน 3 โครงการที่เปิดขายและ 1 ที่เกือบขายหมด โดย ESTELLA อยู่บนสุดของช่วงแบบบ้าน และ SYMBOLIC วางตำแหน่งเป็นสต็อกระยะปิดโครงการรุ่นเก่า

• THE ASPECT (จอหอ-บายพาส 298 หลัง 1.99 ถึง 4.6 ล้านบาท เปิดขายอยู่) — แบบบ้านชั้นเดียวระดับเริ่มต้น (ACCOMP และ ACHIEVE) ช่วงแบบบ้านแคบกว่า มีประโยชน์สำหรับผู้ซื้อหลังแรกที่ต้องการแบบบ้านชั้นเดียว 3 ห้องนอน
• SYMBOLIC (จอหอ-บายพาส เหลือ 12 หลัง 2.6 ถึง 5.0 ล้านบาท) — โครงการจอหอรุ่นเก่าใกล้ขายหมด จำกัดเฉพาะสต็อก PISCES ที่เหลือ
• ESTELLA (จอหอ-บายพาส 382 หลัง 1.99 ถึง 6.0 ล้านบาท เปิดขายอยู่) — ช่วงแบบบ้านกว้างที่สุด รวมถึงเรือธงสองชั้น PARIS ที่ระดับบนสุด 6.0 ล้านบาท

ในฝั่งหัวทะเล โครงการที่กำลังเปิดขายเทียบเท่าคือ THE VELA ราคาคู่ขนาน (1.99 ถึง 6.0 ล้านบาท) และการกระจายแบบบ้านที่กว้างคล้ายกัน ผู้ซื้อที่เลือกระหว่าง ESTELLA และ THE VELA ควรพิจารณาว่าสำนักงานขายและเขตใดเหมาะกับความต้องการด้านทำเลในโคราชมากกว่า

สรุปเชิงปฏิบัติสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ

สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ประเมิน ESTELLA 3 ประเด็นสำคัญ คือ โครงการเป็นโครงการบ้านเดี่ยว (โควต้าต่างชาติของพระราชบัญญัติอาคารชุดจึงไม่ใช้) ที่ดินไม่สามารถถือฟรีโฮลด์โดยชาวต่างชาติได้ และสำนักงานขายของบ้านอยู่สบายต้องยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรว่ายอมรับโครงสร้างการเช่าจดทะเบียนแบบใด

กระบวนการสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติของ ESTELLA ที่ใช้งานได้ลักษณะนี้

1. เยี่ยมสำนักงานขาย THE ASPECT (044-280-334) และเดินดูบ้านตัวอย่างของแบบบ้านที่พิจารณา
2. ขอตารางการรับประกันเป็นลายลักษณ์อักษร โครงสร้างค่านิติบุคคลของโครงการ และเอกสารสัญญาเช่า 30 ปีเทมเพลตของผู้พัฒนา
3. ว่าจ้างทนายความด้านอสังหาของไทยที่เป็นอิสระทบทวนเทมเพลตสัญญาเช่าและสัญญาซื้อขายก่อนชำระเงินจองใด ๆ
4. ยืนยันกับทนายคนเดียวกันว่าสำนักงานที่ดินใด (จังหวัดนครราชสีมาหรือระดับอำเภอ) ดำเนินการจดทะเบียนสัญญาเช่า และค่าจดทะเบียนเป็นเท่าใด
5. หากใช้โครงสร้างคู่สมรสไทย ยืนยันแบบฟอร์มคำรับรองและนัยของทรัพย์สินสมรสที่สำนักงานที่ดินในการจดทะเบียน
6. งบประมาณค่าจดทะเบียนสัญญาเช่า 1.1 เปอร์เซ็นต์ ภาษีธุรกิจเฉพาะที่เกี่ยวข้อง และอากรแสตมป์บนสัญญาซื้อขาย

ตัวบ้านในฐานะสิ่งปลูกสร้างได้มาง่ายและรับประกัน 5 ปีบนองค์ประกอบโครงสร้างและ 1 ปีบนวัสดุสถาปัตยกรรม ความยุ่งยากสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติคือกรรมสิทธิ์ที่ดินใต้บ้าน ความยุ่งยากนั้นเป็นโครงสร้างของกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ใช่เฉพาะกับบ้านอยู่สบาย

ที่ไหนเยี่ยม ESTELLA

สำนักงานขายของ ESTELLA คือสำนักงานขาย THE ASPECT บนถนนบายพาส ตำบลจอหอ นครราชสีมา โทรศัพท์ 044-280-334 มือถือของทีมขายของบ้านอยู่สบายคือ 091-019-4545 LINE @u-sabai และอีเมล [email protected]

ESTELLA, THE ASPECT และ SYMBOLIC ทั้งหมดดูแลจากสำนักงานขายจอหอ-บายพาส สำนักงานขายหัวทะเลที่เป็นคู่กัน (สำนักงานขาย ESTELLA ถนนมิตรภาพ-หนองคาย โทรศัพท์ 044-280-333) ดูแล THE VELA, THE HARMONIZE และ THE ABSOLUTE บนระเบียงตะวันตกเฉียงใต้ ผู้ซื้อที่เปรียบเทียบข้ามพอร์ตของบ้านอยู่สบายควรวางแผนการเยี่ยมไซต์ครั้งเดียวที่ครอบคลุมสำนักงานขายทั้งสอง

ตัวตนออนไลน์หลักของบริษัทอยู่ที่ u-sabai.com นิติบุคคลคือ บริษัท โชควิวัฒน์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด สำนักงานใหญ่ตั้งอยู่ในนครราชสีมา

---

ข้อมูลอ้างอิงหลัก: U-Sabai projects; U-Sabai about; Land Code B.E. 2497, Section 86; Foreign Business Act B.E. 2542 nominee provisions; Thai Civil and Commercial Code Section 540 (registered lease cap)